Na een paar magere jaren met stijgende rentes en dalende waarderingen trekt de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt weer aan. Volgens een update van JLL van 29 oktober 2026 werd er in de eerste drie kwartalen van dit jaar 10,9 miljard euro in Nederlands vastgoed belegd. Dat is 52 procent meer dan in dezelfde periode van 2025. Wat zit er achter dat herstel, en wat kun je ervan leren als je zelf in vastgoed belegt?
Huurwoningen voorop
Het grootste deel van het geld gaat naar woningen. Volgens JLL was de huurwoningsector met ongeveer de helft van het volume het grootste segment. Ook andere sectoren groeiden, maar JLL geeft daar op de betreffende pagina geen precieze cijfers voor.
Opvallend is de verschuiving in wie er koopt. Nederlandse beleggers waren goed voor 58 procent van het volume, tegen 43 procent in dezelfde periode van 2025. Dat sluit aan bij een eerdere JLL-analyse waarin werd opgemerkt dat internationaal kapitaal zich de afgelopen jaren grotendeels uit de Nederlandse huurwoningmarkt terugtrok.
Het eerste halfjaar in detail
NVM Business publiceerde gedetailleerdere cijfers over het tweede kwartaal. Daarin werd 3,04 miljard euro in vastgoed belegd, 17 procent meer dan een jaar eerder. Over het hele eerste halfjaar kwam het totaal uit op 7,40 miljard euro.
In commercieel vastgoed werd in het tweede kwartaal 1,39 miljard euro belegd. Bedrijfsruimte was met 537 miljoen euro de grootste categorie, gevolgd door winkels met 450 miljoen en kantoren met ruim 400 miljoen. Over het eerste halfjaar noemt NVM Business, op basis van FD en JLL, voor kantoren 810 miljoen euro (plus 35 procent), voor bedrijfsruimte 1,31 miljard euro (plus 17 procent) en voor winkels 793 miljoen euro (plus 9 procent).
Cushman & Wakefield zag het herstel al vroeg in het jaar. In het eerste kwartaal lag het volume volgens hun mid-year outlook op ongeveer 3,1 miljard euro, bijna 50 procent hoger dan een jaar eerder. Ze spraken wel van een selectiever beleggingsklimaat.
Logistiek: veel vraag, maar ook meer aanbod
De bedrijfsruimte- en logistiekmarkt laat een gemengd beeld zien. Volgens NVM Business werd in het eerste halfjaar ongeveer 2,2 miljoen vierkante meter opgenomen, 10 procent meer dan een jaar eerder. Tegelijk groeide het aanbod naar 10,81 miljoen vierkante meter, 18 procent hoger dan vorig jaar. Lagere huuropbrengsten zijn vooral buiten de logistieke hotspots zichtbaar.
Het aanbod van grote panden vanaf 10.000 vierkante meter steeg in drie maanden met 12 procent naar 4,6 miljoen vierkante meter. Tegelijk was er wel vraag naar grote ruimtes: het aantal opnames boven 10.000 vierkante meter steeg naar 18, tegen 12 in het eerste kwartaal. De grootste was ID Logistics in Tilburg, met ruim 42.000 vierkante meter.
Een factor die steeds vaker terugkomt is het stroomnet. Volgens NVM Business staan meer dan 15.000 bedrijven op de wachtlijst voor een (zwaardere) elektriciteitsaansluiting.
Winkels stabiel, kantoren selectief
De winkelmarkt oogt rustig. Volgens NVM Business werd in het eerste halfjaar 283.000 vierkante meter winkelruimte opgenomen, vergelijkbaar met vorig jaar. Het aanbod bleef met 1,21 miljoen vierkante meter, ongeveer 3.800 winkels, nagenoeg stabiel. Bij kantoren werd in het eerste halfjaar 433.000 vierkante meter opgenomen, 5 procent meer dan een jaar eerder, maar het aanbod groeide ook, met 4 procent naar 4,30 miljoen vierkante meter. In het derde kwartaal werd volgens JLL ongeveer 530 miljoen euro in kantoren belegd.
Rendementen lopen licht op
Volume is niet hetzelfde als waarde. NVM Business meldt dat de aanvangsrendementen van bedrijfsruimte, kantoren en winkels in het tweede kwartaal licht opliepen. JLL verwacht tegen het jaareinde een verdere opwaartse beweging van rendementen. Een hoger aanvangsrendement betekent bij gelijke huur een lagere prijs. Meer transacties gaan dus niet automatisch samen met hogere waarderingen.
Wat betekent dit voor jouw cashflow?
- Volume is een sentimentsindicator. Als het beleggingsvolume stijgt, betekent dat vaak dat kopers en verkopers het weer eens worden over prijzen. Na een periode van prijscorrectie kan dat een teken zijn dat de bodem in zicht is. Maar stijgende rendementen laten zien dat de prijsvorming nog niet is uitgekristalliseerd.
- Aanvangsrendement en rente horen bij elkaar. Een aanvangsrendement van een paar procent is pas interessant als het ruim boven je financieringskosten ligt. Met hypotheek- en kapitaalmarktrentes die in 2026 opliepen, wordt die marge smaller. Vergelijk het rendement op vastgoed altijd met de risicovrije rente.
- Volg de grote spelers. Als institutionele beleggers massaal huurwoningen kopen terwijl particulieren verkopen, zegt dat iets over schaalvoordelen, financiering en fiscale positie. Particuliere beleggers concurreren niet op gelijke voet. Een nuttige vraag is dan waar jouw eigen voordeel ligt: in indirecte vormen zoals fondsen of beursgenoteerd vastgoed, of juist in niches die voor grote partijen te klein zijn. Elke route heeft eigen kosten en risico’s.
- Infrastructuur bepaalt waarde. De wachtlijst voor stroomaansluitingen laat zien dat de waarde van bedrijfsvastgoed steeds meer afhangt van zaken buiten het pand zelf. Een bedrijfshal zonder voldoende stroom is minder bruikbaar en dus minder waard.
Bronnen
- JLL – Netherlands Capital Markets Market Dynamics Q3 2026 (29 oktober 2026)
- JLL – Netherlands Office Market Dynamics Q3 2026 (29 oktober 2026)
- NVM Business – Kwartaalrapport Q2 2026
- Cushman & Wakefield – Netherlands Outlook 2026, mid-year edition (8 juni 2026)
- JLL – Prinsjesdag zet eerste stap naar herstel investeringsklimaat huurwoningen (24 september 2026)
Dit artikel is bedoeld als algemene informatie en is geen financieel advies.