Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur in juli 2024 en de zwaardere box 3-heffing is “uitponden” een vast begrip op de woningmarkt. Uitponden betekent dat een verhuurder zijn huurwoningen één voor één verkoopt, meestal aan mensen die er zelf gaan wonen. Op 27 augustus 2026 publiceerde het Kadaster nieuwe cijfers over het tweede kwartaal. De boodschap: de verkoopgolf gaat door, maar lijkt haar hoogtepunt achter zich te hebben.
De cijfers op een rij
In het tweede kwartaal van 2026 wisselden volgens het Kadaster ongeveer 77.000 woningen van eigenaar, 4 procent meer dan een jaar eerder. Een jaar daarvoor bedroeg die groei nog 18 procent, dus de markt koelt af. Eigenaar-bewoners kochten 84 procent van de verkochte woningen. Beleggers kochten er 7.200 om te verhuren, ongeveer evenveel als een jaar eerder.
Per 1 juli bezaten beleggers ruim 745.000 woningen. Dat is bijna 9 procent van de woningvoorraad, tegen 9,2 procent een jaar eerder. Volgens De Belegger hadden particuliere investeerders eind juni 23.200 woningen minder in bezit dan een jaar eerder, terwijl bedrijfsmatige investeerders er 6.800 bij kregen.
Per saldo verkochten beleggers in het tweede kwartaal 6.400 woningen aan eigenaar-bewoners, meldt De Hypotheker op basis van het Kadaster. Belangrijk detail: beleggers verkochten minder woningen dan een jaar eerder. Daarom concludeert het Kadaster dat de piek van de uitpondgolf voorbij lijkt.
Waarom verkopen verhuurders?
De oorzaken zijn bekend. De Wet betaalbare huur bracht een groot deel van de middenhuur onder het puntenstelsel, waardoor verhuren minder oplevert. Tegelijk zorgde box 3 ervoor dat de verdiensten van verhuurders zwaarder werden belast. Veel verhuurders kozen ervoor een woning te verkopen zodra de huurder vertrok.
Tijdens een commissiedebat in de Tweede Kamer op 3 juni 2026 haalde PVV-Kamerlid Mooiman een enquête onder particuliere verhuurders aan: slechts 11 procent noemde de Wet betaalbare huur als voornaamste reden om te verkopen, 35 procent box 3 en 51 procent de combinatie. Dat wijst erop dat vooral de combinatie van beide maatregelen het verschil maakt.
Een sterkere uitponding dan verwacht
Brancheorganisatie Vastgoed Belang becijferde dat er tussen het derde kwartaal van 2025 en het tweede kwartaal van 2026 39.081 huurwoningen zijn uitgepond. De overheid had volgens die analyse gerekend op 23.500 woningen die de huurmarkt zouden verlaten. Edward Touw van Vastgoed Belang stelde dat het middenhuuraanbod daardoor praktisch is verdwenen.
Studentensteden houden beter stand
Niet overal verloopt de verkoopgolf even snel. In studentensteden bezaten beleggers op 1 juli bijna 17 procent van de woningen, ruim het dubbele van het landelijke aandeel. Volgens het Kadaster verkochten ze daar, in verhouding tot hun bezit, minder dan in de rest van het land. Eerder meldde de NOS juist dat in de grote steden vooral studentenwoningen werden verkocht en dat die niet altijd terugkeren op de huurmarkt, bijvoorbeeld omdat een woning voor vier studenten wordt omgebouwd tot meerdere studio’s. Het beeld verschilt dus per stad en per periode.
Goed nieuws voor starters, maar niet blijvend
Voor starters had de verkoopgolf een duidelijke keerzijde: er kwamen meer betaalbare, vaak kleinere woningen op de markt. In het eerste kwartaal van 2026 kochten starters ruim 40 procent van alle koopwoningen, meldde De Hypotheker in mei. Maar in het tweede kwartaal kochten starters ongeveer 28.000 woningen, slechts 1 procent meer dan een jaar eerder, tegen een groei van 9 procent in het eerste kwartaal. Minder ex-huurwoningen en een hogere hypotheekrente spelen volgens De Hypotheker een rol.
Bovendien betekent meer aanbod niet automatisch dat woningen betaalbaar zijn. Uit onderzoek van De Hypotheker blijkt dat een alleenstaande met een modaal inkomen slechts 1,2 procent van het beschikbare woningaanbod kan financieren.
De Belegger wijst erop dat de extra keuze voor kopers deels tijdelijk kan zijn. Als particulieren minder verkopen, krimpt het aanbod en kan de koopmarkt weer krapper worden.
Wat betekent dit voor jouw cashflow?
- Beleid verandert de spelregels, niet alleen de cijfers. De uitpondgolf laat zien hoe sterk huurregulering en fiscaliteit samen het rendement van een verhuurde woning kunnen raken. Een belegging die jaren rendabel was, kan door twee wetswijzigingen ineens anders uitpakken. Neem politiek risico serieus mee in je analyse.
- Leegwaarde versus verhuurde waarde. Een verhuurde woning is vaak minder waard dan dezelfde woning leeg. De Rabobank meldde eind 2025 dat een uitpondwoning in het derde kwartaal van 2025 gemiddeld voor 384.000 euro werd verkocht, bijna 130.000 euro minder dan een woning van een eigenaar-bewoner. Volgens de NOS komt dat vaak doordat zo’n woning nog opgeknapt moet worden. Het verschil tussen verhuurde waarde en leegwaarde bepaalt in de praktijk of uitponden lonend is.
- Tegen de stroom in? Als veel particulieren verkopen, wordt het aanbod voor huurders kleiner. Dat kan op termijn de huurvraag versterken. Tegelijk kopen vooral bedrijfsmatige partijen bij. Particulieren die willen blijven of instappen, moeten zich afvragen of ze dezelfde schaalvoordelen en financieringsvoorwaarden kunnen benaderen.
- Volg het tweede signaal. De piek is voorbij, maar het einde van de golf is niet bereikt. Kijk bij volgende Kadaster-cijfers vooral naar het verschil tussen aan- en verkopen door particulieren. Dat getal vertelt meer dan de koppen.
Bronnen
- NL Times – Number of home sales remains high as rental sell-off continues (27 augustus 2026)
- De Hypotheker – Veel woningen verkocht maar groei onder koopstarters vlakt af (1 september 2026)
- De Hypotheker – Einde van de uitpondgolf is in zicht (28 mei 2026)
- De Belegger – Minder verkoop door verhuurders kan de koopmarkt weer krapper maken (2 oktober 2026)
- Tweede Kamer – Verslag commissiedebat Besluit aanpassing regelgeving verhuur (3 juni 2026)
- Rabobank – Kwartaalbericht woningmarkt: geen afkoeling ondanks meer aanbod
- NOS – Aantal verkochte huurwoningen blijft stijgen, ‘goed voor starters’
Dit artikel is bedoeld als algemene informatie en is geen financieel advies.